Qué Es Un Crédito Puente. Función, Pros, Contras Y Más

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Si es propietario de un negocio o propietario de una vivienda individual y se pregunta, ‘¬Ņqu√© es un cr√©dito puente?’¬†Has venido al lugar correcto.¬†Los pr√©stamos puente son pr√©stamos a corto plazo que pueden ayudar a proporcionar el financiamiento para mantener los planes en marcha.¬†El financiamiento puente se utiliza en una variedad de industrias diferentes.¬†Pero, en este art√≠culo, nos centraremos en los pr√©stamos puentes inmobiliarios.

¬ŅQu√© es un cr√©dito puente de bienes ra√≠ces?

Los pr√©stamos puente inmobiliarios son pr√©stamos a corto plazo.¬†Su duraci√≥n t√≠pica es de entre seis meses y tres a√Īos.¬†Los pr√©stamos puente generalmente est√°n garantizados por el activo inmobiliario.¬†Permiten a los prestatarios acceder r√°pidamente al capital, pero a una tasa de inter√©s m√°s alta.

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Los préstamos puente son diferentes de los préstamos bancarios tradicionales. Los préstamos bancarios tradicionales generalmente brindan a los prestatarios opciones de financiamiento a más largo plazo a tasas de interés más bajas. De hecho, los préstamos puente a menudo se refinancian con préstamos bancarios tradicionales una vez que el activo inmobiliario alcanza su objetivo comercial.

Tanto las personas como las empresas pueden beneficiarse de los préstamos puente, aunque estos procesos difieren.

¬ŅPor qu√© los prestatarios eligen cr√©dito puente para bienes ra√≠ces?

Los prestatarios eligen el financiamiento puente de bienes raíces por una variedad de razones que incluyen:

  1. Adquisición: Es posible que se hayan encontrado con una oportunidad urgente. Obtener un préstamo puente puede permitirles actuar rápidamente.
  2. Renovaciones: Es posible que deseen modernizar las unidades desocupadas de un apartamento o edificio para atraer inquilinos de alto nivel con alquileres más altos.
  3. Construcción: Es posible que estén tratando de obtener el capital necesario para respaldar el desarrollo de un condominio y comenzar la venta de unidades.
  4. Necesidad no relacionada: Es posible que quieran comprar un socio inversor aprovechando el valor de la propiedad inmobiliaria.

¬ŅC√≥mo funciona un cr√©dito puente?

Préstamos puente inmobiliarios para propietarios de viviendas

Los pr√©stamos puente pueden ser √ļtiles para los propietarios de viviendas que tienen los ojos puestos en una nueva propiedad.¬†En un mundo ideal, la venta de su casa existente y el cierre de la compra de la nueva casa ocurrir√≠an al mismo tiempo.¬†Pero a menudo, existe una brecha entre estos dos eventos.¬†Los pr√©stamos puente permiten a los propietarios acceder a la equidad de su vivienda existente antes de venderla para financiar la compra de una nueva propiedad.

Los préstamos puente pueden proporcionar a los propietarios de viviendas más tiempo y espacio para respirar. Sin embargo, los préstamos puente generalmente tienen tasas de interés más altas en comparación con otras opciones, como una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Los propietarios de viviendas también corren el riesgo de tener que pagar tanto su nueva hipoteca como las cuotas del préstamo puente hasta que se venda la vivienda existente.

Préstamos puente inmobiliarios para empresas

Las empresas pueden encontrarse en la necesidad de financiación provisional entre préstamos. Ahí es donde entran en juego los préstamos puente. Pueden cerrar la brecha al proporcionar una fuente rápida de flujo de efectivo a medida que una empresa obtiene financiamiento permanente o la eliminación de una obligación existente. Si una empresa tiene que cerrar un trato dentro de un plazo determinado y no puede esperar un préstamo de un banco, la empresa podría buscar un préstamo puente en su lugar. Los préstamos puente pueden ser una buena solución para las empresas porque tienen un proceso de solicitud y aprobación más corto.

Crédito puente de construcción

Los préstamos puente relacionados con la construcción se estructuran de manera diferente a otros tipos de préstamos puente. Esto se debe a cómo se valora el proyecto o la propiedad subyacente. Los préstamos puente para la construcción a menudo se estructuran con retiros retrasados. Esto significa que el Prestatario solo puede hacer uso de su préstamo después de que se hayan cumplido ciertos criterios o hitos para la construcción. Esto se puede hacer de dos maneras:

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  1. Reembolso de gastos: aquí es cuando el prestatario proporciona recibos y facturas al prestamista como prueba de que el trabajo está completo. El Prestamista luego proporciona fondos del préstamo al Prestatario de manera periódica después de verificar los recibos y facturas que se han presentado.
  2. Calendario de disposición: el prestamista proporciona fondos de préstamos en función de los hitos del proceso de construcción. Un tercero supervisa el proceso de construcción para ayudar a garantizar que se alcancen los hitos antes de que se proporcionen los fondos.

El m√©todo de extracci√≥n de un pr√©stamo puente para la construcci√≥n var√≠a seg√ļn el proyecto.¬†La raz√≥n para emplear esta estructura es la mitigaci√≥n de riesgos.¬†El prestamista desea asegurarse de que el valor creado durante el proceso de construcci√≥n coincida con el pr√©stamo pendiente.¬†Es importante que la cobertura de la garant√≠a se mantenga en todo momento durante el plazo del pr√©stamo.¬†La estructura de dibujo retardado ayuda a lograrlo.

Préstamos de valor agregado

El ‘valor agregado’ es un subconjunto de los pr√©stamos puente.¬†Tambi√©n suele emplear el concepto de dibujo diferido y funciona de la siguiente manera:

  1. Se compra una propiedad inmobiliaria que se encuentra en dificultades o que necesita mejoras de capital.
  2. La propiedad se somete a renovación y / o construcción dentro de un presupuesto y un plazo definidos.
  3. La propiedad se vende con una ganancia superior a los costos de adquisición, renovación y financiamiento.

Esta descripción del proceso de valor agregado se simplifica, pero transmite el objetivo general de comprar con descuento y vender con prima.

Por ejemplo, la prima puede ser el resultado de comprar, retener y luego vender una propiedad sin ninguna renovación. Como tal, los tipos de estrategias pueden variar, pero el objetivo de generar ganancias en un período de tiempo definido sigue siendo el mismo.

Los préstamos puente relacionados con la construcción también se valoran a menudo de manera diferente a otros tipos de préstamos puente. Esto se debe a la posibilidad de que se realicen cambios importantes en la propiedad. Los cambios en la propiedad se pueden resumir en tres fases de valoración:

  1. Tal como está: el valor de la propiedad en el momento de la tasación, que a menudo es antes de la construcción.
  2. As-complete: El valor de la propiedad una vez terminada de acuerdo con los planes del Prestatario.
  3. Seg√ļn lo estabilizado:¬†el valor de la propiedad cuando est√° terminada y ocupada por los inquilinos como se esperaba. El monto del pr√©stamo es a menudo un porcentaje del valor de “como est√° completo” o “como estabilizado”.¬†La combinaci√≥n de la estructura de retiro diferido y las tres fases de valoraci√≥n ayudan al prestamista a mantener la cobertura durante el plazo del pr√©stamo.

¬ŅC√≥mo se val√ļan los bienes ra√≠ces en un cr√©dito puente?

La valoraci√≥n de una propiedad inmobiliaria requiere una combinaci√≥n de supuestos y fuentes de datos disponibles.¬†Existen varios enfoques basados ‚Äč‚Äčen la situaci√≥n para la valoraci√≥n de bienes ra√≠ces, que incluyen:

Enfoque de capitalización de ingresos

Esto se basa en el ingreso operativo neto (NOI) y la tasa de capitalización de la propiedad inmobiliaria. El valor de la propiedad inmobiliaria es el NOI dividido por la tasa de capitalización.

El NOI de una propiedad inmobiliaria se puede derivar utilizando cifras de rendimiento históricas o proyectadas.

El rendimiento proyectado se utiliza cuando la propiedad sufre un cambio durante el plazo del préstamo puente. Esto incluye cambios como renovaciones, construcciones o aumentos de alquiler.

La tasa de capitalizaci√≥n es una forma de comparar el desempe√Īo de propiedades similares en tama√Īo y ubicaci√≥n.¬†Tambi√©n representa el rendimiento anualizado de una propiedad en funci√≥n de su valor.¬†Se consideran varios puntos de datos para determinar la tasa de capitalizaci√≥n.¬†Estos son factores como la ubicaci√≥n de la propiedad, el tipo de propiedad, la estabilidad del flujo de efectivo, el entorno de las tasas de inter√©s y la competencia del mercado.

Por ejemplo, digamos que se determina que la tasa de capitalización de propiedades multifamiliares en un área determinada está entre 5.0% y 5.5% después de considerar puntos de datos relevantes. Una propiedad multifamiliar específica en la misma área tendría que compararse con otras en ese mismo rango para establecer una tasa de capitalización. Si a la propiedad se le asignó una tasa de capitalización del 5.0% y generó $ 250K de NOI, entonces el valor estimado resultante de la propiedad sería de $ 5.0M.

Enfoque de comparación de ventas

Esto se basa en el precio de venta de propiedades inmobiliarias similares en un conjunto definido de activos comparables. La precisión de este enfoque depende de qué tan similares sean las propiedades, cuántas propiedades similares se pueden usar y qué tan recientemente se produjeron esas ventas.

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El uso de ventas comparables puede ser un enfoque de valoración confiable después de tener en cuenta la calidad del conjunto de datos que se utiliza. Por esta razón, el enfoque de comparación de ventas no es confiable sin una serie de puntos de referencia de datos de calidad. Si esta información está disponible, el método de comparación de ventas puede proporcionar una valoración precisa. Luego, puede validarse mediante un resultado real basado en el mercado.

¬ŅPor qu√© son importantes las estrategias de salida en el cr√©dito puente?

Los préstamos puente son de naturaleza temporal y no pretenden ser una solución de financiación a largo plazo. Como tal, el Prestamista suele evaluar la validez de la estrategia de salida del Prestatario. Las estrategias de salida más comunes involucran la venta o refinanciamiento de la propiedad subyacente:

  1. Venta: El análisis se centra en el valor de la propiedad, la comerciabilidad y el tiempo de venta.
  2. Refinanciamiento: el análisis se centra en las métricas del prestamista objetivo y los posibles prestamistas.

Las métricas de los prestamistas objetivos son los criterios por los cuales los posibles prestamistas evaluarán el atractivo de un préstamo determinado. Las métricas del prestamista objetivo se basan en los supuestos de préstamos y propiedades al vencimiento.

Los posibles prestamistas tienen sus propios estándares crediticios definidos. Estos pueden compararse con las métricas del prestamista objetivo para determinar los prestamistas potenciales con más probabilidades de refinanciar el préstamo. Cuantos menos posibles prestamistas puedan refinanciar el préstamo, menos viable será la estrategia de salida de refinanciamiento. Algunas de las categorías comunes de posibles prestamistas incluyen:

  1. Bancos Nacionales
  2. Bancos regionales
  3. Agencias bancarias
  4. Bancos comunitarios
  5. Prestamistas puente

¬ŅC√≥mo se reembolsa el cr√©dito puente?

Un crédito puente generalmente se reembolsa después de la venta del activo o un refinanciamiento del préstamo una vez que el objetivo comercial se ha completado con éxito. La mayoría de los préstamos puente también están sujetos a intereses. Esto le brinda al Prestatario más flexibilidad para completar su plan de negocios y reducir las contribuciones de capital que paga de su bolsillo.

Crédito puente frente a préstamos tradicionales

Los préstamos puente inmobiliarios son diferentes de los préstamos bancarios tradicionales. Por lo general, tienen procesos de solicitud, aprobación y financiamiento más rápidos. Los préstamos puente también son diferentes a los préstamos bancarios tradicionales porque los préstamos puente no están destinados a ser una opción de financiamiento a largo plazo.

Más bien, los préstamos puente son una solución a corto plazo para una necesidad a corto plazo. Por esta razón, una vez que se satisface la necesidad u obligación oportuna, los préstamos puente suelen refinanciarse. Los prestamistas alternativos que ofrecen préstamos puente buscan una relación LTV baja para el préstamo solicitado. También buscan otro respaldo crediticio o colateral como una reserva de intereses, un primer gravamen sobre la propiedad o una garantía personal.

Pros y contras de un crédito puente inmobiliario

Como se mencionó anteriormente, los préstamos puente de bienes raíces pueden ser beneficiosos, pero no son para todos. El proceso también será diferente si usted es un individuo o una empresa que busca un préstamo puente. Es importante tener en cuenta los siguientes atributos y términos al evaluar los pros y los contras de un préstamo puente de bienes raíces:

Beneficios de un crédito puente de bienes raíces

  1. Flexibilidad financiera a corto plazo: los prestatarios pueden continuar con su plan, ya sea comprando una nueva casa o una inversión inmobiliaria, antes de la venta de una propiedad existente.
  2. Acceso rápido a los fondos: el proceso de solicitud y financiamiento suele ser más rápido con un préstamo puente.
  3. Compra sin contingencias: los propietarios que buscan comprar una nueva casa pueden aumentar sus probabilidades de que su oferta sea aceptada al eliminar las contingencias de venta.

Inconvenientes de un crédito puente inmobiliario

  1. Tasa de interés más alta: los préstamos puente suelen tener una tasa de interés más alta que un préstamo bancario normal. Esto compensa al prestamista por la flexibilidad que brindan.
  2. Restricciones: Los prestamistas generalmente solo ofrecen un préstamo máximo del 80% del valor combinado de la propiedad existente y la propiedad comprada. Tanto las personas físicas como los inversores inmobiliarios deben tener amplios ahorros y / o capital en su propiedad existente.
  3. Respaldado por una garantía: la principal fuente de seguridad para un préstamo puente es la propiedad involucrada en la transacción. También se puede exigir al prestatario que proporcione una garantía personal basada en su patrimonio neto o activos existentes.

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